Par son caractère toujours plus diversifié, qui suit une évolution incessante, le marché immobilier figure parmi les plus prospères dans le milieu de l’investissement.
Que ce soit dans les grandes villes ou dans des villes plus petites, la location immobilière connaît aujourd’hui un grand succès. Ce qui a conduit à une évolution sur le droit de bail en France, allant des régimes généraux aux régimes spécifiques applicables, notamment en ce qui concerne la location meublée non professionnelle.
Grâce aux avantages fiscaux et économiques qu’il offre, le régime LMNP est depuis quelques années très sollicité. Ce statut est en effet demandé par le loueur lui-même dans le respect des conditions d’adhésion.
Le statut de LMNP
Une location est dite meublée lorsqu’il est mis à disposition du futur locataire un ensemble de meubles et objets nécessaires à sa vie quotidienne comme listés par l’Etat dans la loi Alur (table, chaise, lampes, cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.).
Le concept est que le locataire puisse immédiatement s’installer dans des conditions de confort normales avec ses affaires personnelles.
En termes simples, pour que son investissement locatif entre dans la catégorie de meublé non professionnel, le loueur en meublé doit :
- Faire l’acquisition d’un bien immobilier meublé ou non meublé,
- Equiper le bien si nécessaire
- Mettre le bien en location meublée
Dans la location meublée, le propriétaire a le choix entre deux statuts :
- Le statut LMP pour la location meublée professionnelle avec un membre du foyer fiscal inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés le statut LMNP,
- ou le statut de loueur en meublé non professionnel pour la location des logements utilisés comme résidence principale, saisonnière ou temporaire.
Ce second statut présente de nombreux avantages fiscaux, notamment au niveau des revenus du patrimoine constitués par les loyers, qui deviennent non imposables.
Cependant, d’autres conditions doivent être satisfaites pour prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel.
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible au statut loueur en meublé non professionnel LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
Le bien doit être loué meublé pour un usage d’habitation Les ressources générées par une location meublée constituent une condition importante dans l’éligibilité au LMNP. La recette locative ne doit pas être supérieure à 23 000 Euros par an. Le propriétaire doit alors avoir une autre activité génératrice de revenus.
En cas de dépassement, le dispositif passera au LMP.
Seules les personnes physiques peuvent bénéficier du LMNP.
Le régime ne s’applique pas aux personnes morales, cependant il existe des exceptions, par exemple pour les sociétés translucides comme le SARL de famille.
L’activité de location meublée doit être enregistrée au RDC (Registre du Commerce et des Sociétés), pour spécifier qu’il s’agit d’une activité secondaire, et non principale au risque de basculer vers une location meublée professionnelle.
Les régimes en LMNP
Lors de la déclaration de ses revenus, le propriétaire-bailleur a le choix entre deux régimes pour bénéficier d’une facture fiscale avantageuse: le régime BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux) et le régime réel.
- Le régime micro BIC
Le régime BIC ou micro BIC qui permet de défiscaliser des revenus issus du statut LMNP est plus avantageux que le régime réel.
Les investisseurs peuvent prétendre à ce régime à condition que ses recettes annuelles n’excèdent pas 70.000euros.
La déclaration doit tenir compte du total des loyers perçus avec charges comprises.
Grâce à l’abattement de 50%, calculé automatiquement par le service des impôts sur les recettes, seule la moitié de vos revenus est imposable.
Dans certaines activités, comme les chambres d’hôtes par exemple, cet abattement peut aller jusqu’à 71%.
Ce régime est idéal pour le loueur meublé non professionnel dont les charges déductibles sont inférieures à 50%. Dans le cas contraire, il est plus intéressant d’opter pour le régime réel.
- Le régime réel
Ce régime est l’idéal pour les investisseurs dont les revenus locatifs dépassent la barre de 70.000euros.
Il permet une déduction des charges et des amortissements des recettes pour diminuer les revenus locatifs afin qu’ils soient moins imposés.
Les charges peuvent être les assurances de la location, la taxe foncière, les frais de notaire, les intérêts d’emprunts, ou encore les travaux de réparation, les charges de copropriété, etc. En fonction des résultats du calcul, un bénéfice pourra s’ajouter aux revenus imposables, ou dans le cas d’un résultat négatif, un déficit sera reporté pour 9 ans sur les bénéfices futurs.
Les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel
Avoir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente de nombreux avantages.
- Au niveau des démarches
A part l’envoi du formulaire POI pour la déclaration de l’activité locative et l’enregistrement du statut, aucune autre démarche n’est nécessaire. Vous n’avez pas à faire de la création de société, et pouvez enregistrer l’activité sous votre propre nom.
L’activité peut très bien être exercée en complément d’autres activités salariées, qui est le principe de base.
- La possibilité de changement d’activités
A tout moment, vous pouvez reprendre votre bien que ce soit pour un changement d’activités, un usage personnel, ou encore pour la revendre. Le contrat du bail doit bien sûr être toujours pris en compte quelle que soit la raison.
- Le régime d’imposition
Qu’il s’agisse de régime réel ou de régime BIC, le statut de LMNP reste plus avantageux que les autres types de statuts en matière de location. Il est fiscalement plus avantageux que la location vide par exemple qui, en régime micro bic n’a qu’un abattement de 30%, et en régime réel n’a pas les mêmes avantages sur les dépenses déductibles.
- Récupération de la TVA
L’investissement en LMNP offre la possibilité de pouvoir récupérer 20% des dépenses acquittées lors de l’achat de votre bien au titre de TVA. La condition est que vous avez détenu le bien en question pendant au minimum 20ans.
-Dans le cas d’un déficit
Généralement, l’application des charges et amortissements n’aboutit pas à une création de déficits fonciers comme dans le cas de locations vide.
Et même dans le cas d’un déficit, le report de celui-ci sur les revenus locatifs de prochaines années fait la particularité du statut de LMNP.
L’importance de respecter les délais fiscaux
Les délais fiscaux doivent être respectés dans toutes activités immobilières. Concernant les locations meublées non professionnelles, les locations de résidence tourisme, résidence d’affaire, résidence étudiante, ou encore hébergement et résidence de retraite, sont soumises à la TVA.
Le loueur en meublé non professionnel est alors tenu de respecter les délais fiscaux et de prendre en compte des particularités comptables liées à son statut.
Nombreux cabinets d’expertise comptables spécialisés en la matière proposent leur service pour assister et conseiller les LMNP dans leurs démarches, pour une bonne gestion administrative et fiscale sécurisée, et pour rentabiliser au maximum leur investissement.
En outre, le statut de loueur en meublé non professionnel s’avère particulièrement avantageux, sans qu’il y ait un véritable risque fiscal. Il appartient au LMNP de bien remplir et suivre les démarches administratives et fiscales pour faire baisser sa facture fiscale et améliorer sa situation financière.
Si vous entrez dans les critères exigés, et souhaitez faire un investissement, c’est une option très intéressante pour préparer votre retraire par exemple, ou encore, qui permet de diversifier votre patrimoine tout en faisant rentrer une source de revenus à partir des loyers.
