Une société civile immobilière est une société civile dotée de la personnalité morale permettant à plusieurs associés de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est utilisée pour la gestion de locations ou pour l’administration d’un bien immobilier familial. Elle présente de nombreux avantages par rapport au régime de l’indivision, notamment sa souplesse au niveau de sa gérance.
Définition de la SCI
Les caractéristiques de la SCI sont présentées par le Code civil aux articles 1832 et suivants. C’est une forme de société civile dont l’objet immobilier est très large. Elle peut être ainsi privilégiée par des familles souhaitant s’assurer que la transmission d’un bien immobilier se passe bien. Elle peut également être créée dans un but vénal, par exemple dans le but de réaliser des transactions immobilières ou pour partager les bénéfices de locations immobilières. A contrario, les associés partageront les pertes. Deux personnes au minimum, les associés, sont requises pour pouvoir créer une société civile de ce type. Ces associés peuvent faire des apports en nature ou en numéraire à la société. Ils obtiennent ensuite des parts sociales en fonction de leur apport. Parmi les associés, un gérant est désigné par les statuts de SCI, qui sera chargé de gérer et de représenter la société. Il peut également être désigné à la suite d’un vote de l’assemblée générale des associés. En effet, une AG doit obligatoirement avoir lieu au moins une fois par an. Les modalités des votes sont fixées par les statuts, en particulier la majorité requise pour qu’une décision soit prise.
Statut SCI et création
Quatre étapes sont nécessaires afin de créer une société civile à objet immobilier. Ces étapes, si elles sont simples à effectuer, doivent être suivies successivement et sont obligatoires. En premier lieu, les statuts doivent être établis à l’écrit, que cela soit chez le notaire ou par acte sous seing privé. Ces statuts ne peuvent être modifiés que par l’accord unanime de l’ensemble des associés, ou par une majorité définie lors de la création de la société. Pour plus d’informations, voir www.compte-pro.com. Selon l’article 1835 du Code civil, les statuts de SCI doivent indiquer :
- Les apports de chaque associé ainsi que le capital social,
- La forme et l’objet de la société,
- Le nom de la société et son siège social,
- La durée de la société (qui ne peut excéder 99 ans),
- Enfin, les modalités de son fonctionnement, dont la loi accorde beaucoup de souplesse (modalités concernant les votes, nom du gérant, etc.).
Deuxièmement, les statuts de la SCI devront être publiés dans un journal d’annonces légales paraissant dans le département du siège social de la société. Enfin, pour être légalement constituée, la société devra être immatriculée au RCS (Registre du commerce et des sociétés) par le Tribunal de commerce. Ce dernier enverra ensuite le dossier de la société au Centre des finances publiques compétent.
Les différentes formes qu’elle peut prendre
Plusieurs types de sociétés civiles immobilières existent, chacune dépendant de son objet immobilier. La société immobilière de gestion ou de location a pour objet les transactions immobilières ainsi que la location immobilière. Elle gère ainsi un ou plusieurs biens immobiliers afin de les revendre ou de les louer. C’est la forme la plus courante. Les biens en question appartiennent à la société et les associés se partagent les bénéfices des différentes opérations en fonction de leurs apports.
Dans une SCI familiale, les associés sont ici membres de la même famille et l’objet de la société a le plus souvent pour but la gestion collective d’un bien immobilier familial, dont sa transmission. Cela permet par exemple d’éviter des problèmes intrafamiliaux pouvant survenir après le décès d’un ou des parents.
La société d’attribution a pour objet l’achat d’un immeuble qui sera ensuite divisé entre les associés. Chaque associé a ensuite des droits propres sur sa part.
Enfin, la société de construction-vente permet à des associés de faire construire un immeuble dans le seul but de le revendre après la construction achevée. Chaque associé recevra les bénéfices de la vente en proportion de son apport.
Avantages
La création d’une telle société comporte de nombreux avantages par rapport au régime de l’indivision. Ainsi, la souplesse des statuts, qui prévoient la gérance par un ou plusieurs des associés permet d’éviter des blocages qui pourraient survenir à la suite d’une mésentente des associés. Il n’y a ainsi pas besoin de l’accord de l’ensemble des associés pour que le gérant puisse prendre des décisions concernant la gestion du bien immobilier. Dans le régime de l’indivision, les propriétaires du bien indivis doivent tous se mettre d’accord pour décider des actes de disposition ou pour vendre le bien. En revanche, s’ils possèdent des parts sociales de la société, la transmission ou la vente est simplifiée. Cela est avant tout avantageux concernant une SCI familiale. D’un point de vue pratique, la société permet d’investir en commun à hauteur des moyens financiers de chacun, ce qui permet également aux associés de se partager les charges relatives à la gestion du bien. Enfin, la société confère des avantages sur le régime fiscal de la société. Si elle est par défaut soumise au régime de l’impôt sur le revenu (revenus fonciers), les associés peuvent faire le choix du régime de l’impôt sur les sociétés.
Inconvénients
Malgré les avantages conférés par la création d’une SCI, certaines caractéristiques de la SCI peuvent être des inconvénients. Le principal défaut que l’on peut lui reprocher est le formalisme auquel on doit être tenu lorsque l’on en créé une. Ce formalisme nécessitant la plupart du temps l’aide de professionnels du droit (avocat, notaire), cela a un coût que ne peuvent se permettre certaines personnes, par exemple des familles dans le cas des SCI familiales. De plus, les associés doivent se conformer aux formalités énoncées par la loi telle que la tenue d’au moins une assemblée générale annuellement. Un autre inconvénient souvent évoqué est la responsabilité personnelle et indéfinie des associés dans le cas où la SCI aurait des dettes. Le patrimoine personnel des associés, c’est-à-dire leurs apports respectifs, est donc mis en jeu. Cela est à relativiser par le fait qu’ils sont responsables proportionnellement à leurs parts sociales.
