Logements haut de gamme ou modestes, les propriétés à la montagne notamment dans les stations de ski restent rarement inoccupées. Ce constat pousse de plus en plus d'investisseurs à envisager les biens logés dans les reliefs montagneux. Ces derniers peuvent être utilisés comme résidences de vacances ou soumis à la location pour générer des revenus supplémentaires et se constituer un patrimoine immobilier. Dans cet article, nous allons voir les questions que vous devez vous poser avant de sauter le pas.
Question n°1 : quel type d'investissement vous intéresse ?
Les acheteurs intéressés par les biens situés en pleine montagne peuvent être classés en 3 catégories, chacune répondant à une perspective spécifique :
- L'acquisition d'une résidence secondaire pour un usage personnel
- Un investissement financier sans occupation personnelle
- Un investissement mixte
Une fois que vous aurez défini vos intentions, vous serez mieux préparé pour choisir le bien immobilier à Arêches ou ailleurs qui convient à vos attentes.
Question n°2 : quel usage comptez-vous faire de ce bien immobilier ?
Si vous souhaitez investir dans un appartement en vente et obtenir une rentabilité quasi-immédiate, vous gagnerez à acheter en Censi-Bouvard. Cette loi vous permet d'acquérir un appartement dans une résidence touristique fraîchement construite. Dans ce type de bâtiment, les appartements sont parfaitement équipés avec un accès à une salle de sport, une piscine commune et bien d'autres commodités et loisirs. L'acheteur signe un contrat avec le propriétaire ou l'exploitant de la résidence. Le bail a une durée de 9 ans. L'exploitant prend en charge l'appartement en duplex. Il perçoit les loyers, s'occupe de la commercialisation et de l'entretien. Le propriétaire reçoit les loyers en fonction de la formule choisie :
- Un investissement purement financier qui permet au propriétaire de percevoir l'ensemble des loyers et de bénéficier d'une rentabilité maximale.
- Une formule mixte selon laquelle le propriétaire doit déduire la période pendant laquelle il compte occuper sa propriété. Conformément à la loi Censi-Bouvard, le taux maximal d'occupation s'élève à 8 semaines. Cependant, il est vivement recommandé de se limiter à 3 semaines d'occupation. Autrement, la rentabilité sera insuffisante. La durée d'occupation et sa répartition doivent être indiquées dans le contrat signé avec l'exploitant.
Si vous souhaitez investir à plus long terme, le statut « Loueur en Meublé Non Professionnel » est la meilleure option qui s'offre à vous. Ce statut fiscal convient davantage aux investisseurs qui ne recherchent pas d'économie d'impôt dans l'immédiat comme avec le statut Censi-Bouvard. Ils sont plutôt intéressés par des économies à long terme. Ainsi, le bien sera largement amorti puisque le statut de LMNP donne droit à des loyers non fiscalisés sur une durée de 20 ans.
Question n°3 : quelle rentabilité attendez-vous de votre investissement ?
La rentabilité d'un bien situé dans une station village à la montagne varie dans une fourchette de 3.5 à 4.5 %. Le pourcentage dépend de la formule choisie, du type de bien et de son emplacement. En réalité, les écarts de rentabilité sont dus aux différences de prix de vente. Autrement dit, ce ne sont pas les écarts de loyers qui déterminent le niveau de rendement d'un bien immobilier. Vous devez donc choisir entre acheter sous la loi LMNP ou Censi-Bouvard. Selon l'avis des experts, le régime d'amortissement classique LMNP serait plus avantageux. De manière plus schématique, un bien acheté à 200 mille euros et amorti avec un taux de 3.3 % par an, sur une durée totale de 30 ans, implique une charge fiscale annuelle de 6600 euros. Avec un rendement annuel net de 3.8 % :
- Avec la loi Censi-Bouvard, les 3,8% seront imposables
- Avec la loi LMNP, 3,3% d'amortissement doivent être déduits des 3,8% de rendement. Résultat : seulement 0,5% d'imposables.
Question n°4 : à quel emplacement faut-il investir ?
Si le marché immobilier des stations de ski est en pleine effervescence, il est fortement déconseillé de choisir des propriétés où les prix sont très élevés. Préférez les stations alpines où les tarifs restent abordables et peuvent augmenter exponentiellement au fil des années. En examinant les annonces immobilières, prêtez une attention particulière aux stations situées à 1800 mètres d'altitude minimum. C'est la garantie irrévocable d'un taux d'enneigement satisfaisant même sur le long terme. Enfin, n'hésitez pas à demander l'avis de spécialistes. Pour cela, faites appel à une agence immobilière spécialisée dans les biens en montagne pour mieux comprendre l'importance de l'emplacement et de la météo pour ce type de bien.
